Que faire face à un locataire qui sous-loue illégalement mon logement ? (Sous-location illégale)
Vous êtes propriétaire et vous apprenez que votre locataire loue à son tour à une tierce personne tout ou partie du logement qu'il occupe.
Que ce soit pour une longue période ou une courte durée (location saisonnière, etc...), ou encore pour arrondir ses fins de mois ou juste le temps d'un déplacement professionnel, la sous-location est interdite si elle n'a pas été autorisée au préalable par le propriétaire.
Le fait de sous-louer illicitement son logement, moyennant contrepartie financière, et sans autorisation préalable du propriétaire, justifie la résiliation du contrat de location et l'expulsion du locataire contrevenant.
Pour obtenir l'expulsion de votre locataire, plusieurs étapes doivent être respectées.
I- Nécessité d'apporter la preuve de la sous-location illégale
Avant de saisir le Juge pour obtenir la résiliation du contrat de location, il est nécessaire de rassembler tous les indices et preuves de la sous-location.
En droit Français, la "reine des preuves" reste le constat d'Huissier de Justice.
En fonction des circonstances, l'Huissier de Justice pourra ainsi réaliser un constat sur internet (ex: constat d'une annonce sur les sites internet de locations saisonnières Airbnb, Le bon coin, Abritel, etc...), un constat sur place en relevant l'ajout ou le remplacement du nom sur la boîte aux lettres, ou il pourra encore retranscrire les témoignages de voisins ou même directement des sous-locataires par une sommation interpellative.
Une fois le constat réalisé, il sera judicieux d'envoyer à votre locataire une mise en demeure de cesser immédiatement la sous-location illégale.
A ce stade, si votre locataire cesse de sous-louer son logement, vous pouvez décider de poursuivre le bail.
A défaut de se conformer à ladite mise en demeure, ou si vous estimez que ce dernier a définitivement trahi votre confiance, il sera nécessaire de faire ordonner son expulsion par le Tribunal.
II- Mise en place d'une procédure judiciaire afin d'obtenir l'expulsion du locataire
La saisine du Juge se fera par une convocation (assignation à comparaître) remise à votre locataire par un Huissier de Justice.
Le jour de l'audience, si la sous-location est suffisamment établie à ses yeux, le Tribunal (Juge de la protection des contentieux) prononcera la résiliation du bail et l'expulsion de votre locataire.
De plus, depuis un arrêt de la Cour de Cassation du 12.09.2019, le Tribunal pourra condamner votre locataire, qui sous-loue et perçoit une contrepartie financière, à vous reverser tous les (sous)loyers qu'il a perçus.
En effet, pour la Cour de Cassation, il est établi que votre locataire n'a pas vocation à tirer un quelconque bénéfice ou profit du bien qu'il occupe (3ème civ., 12.09.2019 - pourvoi N°18-20.727).
Une fois la décision de Justice obtenue, l'Huissier de Justice se chargera de mener jusqu'à son terme la procédure d'expulsion et de recouvrer les éventuels sous-loyers perçus par votre locataire.
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