L'art du conseil et de l'action

Puis-je vendre un bien immobilier occupé par un locataire?

La réponse est OUI.

Vous avez loué un logement non-meublé à un locataire pour une durée de 3 ans.

Le bail est toujours en cours et vous souhaitez vendre ce bien.

 

Deux options s'offrent à vous :

Vente d'un bien immobilier occupé:

La Loi ne vous interdit pas de vendre votre bien immobilier avec un locataire en place.

Vous devrez toutefois vous organiser avec celui-ci pour que des visites ou d'éventuels diagnostics puissent être réalisés préalablement à la vente.

Le bail en cours se poursuivra au profit de votre acheteur.

IMPORTANT: Si votre locataire s'oppose à ce que des visites ou des diagnostics soient réalisés alors que le bail lui impose de se rendre disponible, vous pourrez engager sa responsabilité et le faire condamner au paiement de dommages-intérêts.

 

Vente d'un bien immobilier libre de toute occupation:

Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier non loué, vous devez obligatoirement délivrer un congé pour vente à votre locataire.

Ce congé doit être donné pour le terme du bail (soit à l'issue des 3 ans) et en respectant un préavis d'au moins six mois avant la fin du bail.

Ce congé peut être remis en main propre contre récépissé, par acte d'Huissier de Justice ou encore par lettre recommandée avec accusé de réception.

Votre locataire bénéficie d'un droit de préemption pendant les 2 premiers mois. Ainsi, s'il souhaite acheter votre bien, il sera prioritaire pour en faire l'acquisition au prix indiqué dans le congé.

S'il n'exerce pas son droit de préemption, il devra libérer les lieux au terme du bail et restituer les clés.

 

IMPORTANT: La notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est à éviter pour les raisons suivantes:

D'une part, le congé doit respecter un formalisme strict. Il doit impérativement contenir des mentions obligatoires. En l'absence de ces mentions, votre congé est nul et se trouve d'effet. Ainsi, le bail se reconduit tacitement pour la même durée. Vous êtes à nouveau engagé pour trois ans et la vente ne pourra se faire.

D'autre part, si votre lettre recommandée n'est pas remise en main propre à votre locataire au moins six mois avant la fin du bail, votre congé est nul. En effet, le délai de préavis doit être analysé à compter de la date de réception (et non la date d'envoi de la lettre).

L'absence de remise effective d'une lettre recommandée par les services de la Poste peut s'expliquer par "un défaut d'accès ou d'adressage", "un refus du pli par le destinataire", "un pli avisé et non réclamé" ou encore parce que "le destinataire est inconnu à l'adresse (ex: votre locataire n'a pas renseigné son nom sur la boîte aux lettres)".

 

Au vu des incertitudes liées à l'envoi d'une lettre recommandée, la notification (signification) de congé par Huissier de Justice doit être privilégiée.

 

Si vous souhaitez obtenir un devis ou de plus amples informations, n'hésitez pas à nous contacter.