Propriétaire d'un local commercial, je souhaite donner congé. Dois-je obligatoirement passer par un Commissaire de Justice ?

En tant que bailleur d'un local commercial, votre congé doit obligatoirement être signifié par un Commissaire de Justice (ex Huissier de Justice). C'est l'article L145-9 du Code de Commerce qui impose ce mode de notification. 

La résiliation du bail commercial à l'initiative du bailleur peut résulter : d’un congé portant refus de renouvellement soit à l’échéance d’une période triennale dans des cas limitativement énumérés par la loi, soit au terme contractuel du bail commercial initial, dès lors qu’il a été signifié six mois avant l’échéance de la période triennale ou avant son terme.

S’il se poursuit par tacite prolongation, le bailleur peut donner congé au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bailleur peut également refuser la demande de renouvellement émanant de son locataire.

 

Les principaux cas de résiliation à l’initiative du bailleur :

- À l’échéance du bail ou en cas de tacite prolongation

Le bailleur peut délivrer un congé sans offre de renouvellement, par acte d’huissier, avec un préavis de 6 mois (et pour le dernier jour du trimestre civil en cas de tacite prolongation).

 

- Refus du renouvellement demandé par le locataire

Le bailleur dispose de 3 mois pour refuser la demande. À défaut, le renouvellement est présumé accepté. Le refus doit être motivé et notifié par acte extrajudiciaire.

 

- À l’issue d’une période triennale, dans des cas limités

Construction, reconstruction, surélévation, démolition ou travaux liés à une opération de restauration immobilière peuvent justifier un congé anticipé.

 

- En cas de manquement du locataire à ses obligations, le bailleur peut donner congé pour motifs légitimes et sérieux en cas de manquements graves, après avoir fait signifier au preneur une mise en demeure par acte de Commissaire de Justice (Article L. 145-17-I, 1° du Code de commerce).

 

Les manquements les plus graves et courants sont :

le défaut de paiement des loyers ;

le défaut ou la cessation d’exploitation du fonds ;

l’absence de réparations auxquelles le locataire est tenu ;

la transformation des lieux loués effectuée sans l’accord du propriétaire (démolitions, réalisation de travaux, etc.) ;

le changement de destination réalisé en dehors d’une procédure de déspécialisation ;

les infractions aux clauses du bail relatives à la cession (cession réalisée en l’absence de l’accord préalable du propriétaire, par exemple) ;

les infractions relatives à la sous-location (sous-location non autorisée par le bailleur, défaut d’invitation à concourir à l’acte) ;

la mise en location-gérance du fonds alors que le bail l'interdit expressément ;

les violences, physiques ou verbales, exercées par le locataire sur le bailleur.

 

La résiliation peut également être judiciaire ou résulter d’une clause résolutoire, après commandement resté infructueux.

 

 

IMPORTANT :

Sauf exception (notamment faute du locataire), la résiliation ou le refus de renouvellement entraîne le versement d’une indemnité d’éviction, dès lors que le locataire remplit les conditions du droit au renouvellement.

 

Si vous souhaitez signifier à votre locataire (preneur) un congé afin de résilier le bail commercial, n'hésitez pas à nous contacter !