Je suis propriétaire d'un local commercial et je souhaite mettre fin au bail commercial. Comment dois-je faire ? (Résiliation bail commercial par bailleur)

Le bail commercial est un contrat de location qui est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à 9 ans.

Toutefois, le bailleur et le locataire peuvent résilier le bail commercial à l'occasion de plusieurs périodes (expiration d'une période triennale, à son terme initial ou en cours de tacite prolongation).

Voilà pourquoi on utilise souvent la formule "bail 3-6-9" pour désigner un bail commercial.

 

I- Résiliation du bail commercial par la délivrance d'un congé, à son terme initial ou en cours de tacite prolongation

A - Résiliation au terme du bail

S'il ne souhaite pas renouveler le bail au-delà du terme contractuel initial, le bailleur doit donner congé "sans offre de renouvellement" au moins six mois avant ladite échéance.

Ce congé doit être signifié au locataire (preneur commercial) par acte d'Huissier de Justice (Article L145-9 du Code de commerce).

B - Résiliation en cours de tacite prolongation

Si aucun congé n'a été délivré pour le terme du bail, celui-ci va se prolonger tacitement pour une durée indéterminée.

Le bailleur, tout comme le preneur, pourra donner congé au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil (Article L145-9 alinéa 2 du Code de commerce).

Par principe, dans ces deux cas, le bailleur sera tenu de verser au locataire une "indemnité d'éviction", laquelle sera égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (Article L145-14 du Code de commerce).

En pratique, le montant de l'indemnité d'éviction est calculé en fonction de la valeur marchande du fonds de commerce, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, etc...

Par exception, le bailleur sera dispensé de verser une indemnité d'éviction s'il justifie avoir signifié préalablement à son locataire une "mise en demeure" conforme aux dispositions de l'article L145-17 du Code de commerce.

 

II- Résiliation du bail commercial à l'issue de chaque période triennale

Contrairement à une idée largement répandue, le bailleur peut donner congé à l'issue de chaque période triennale.

Toutefois, cette faculté lui est ouverte si elle est fondée sur la nécessité de :

- construire ou reconstruire l'immeuble existant

- surélever l'immeuble existant

- réaliser des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain ou d'une restauration immobilière

- réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage

Dans tous les cas, le bailleur devra verser à son locataire une indemnité d'éviction ou lui proposer un local de remplacement correspondant à ses besoins et possibilités, à un emplacement équivalent.

Le congé devra être donné par acte d'Huissier de Justice au moins six mois avant l'expiration de la période triennale (Article L145-18 du Code de commerce).

 

III- Résiliation du bail commercial par un refus de demande de renouvellement de son locataire

Avant le terme contractuel du bail, le locataire peut demander au propriétaire le "renouvellement de son bail commercial" (Article L145-10 du Code de commerce).

A compter de la réception de sa demande, le bailleur dispose d'un délai de 3 mois pour lui faire connaître son éventuel refus.

A défaut de réponse, il est fait application de l'adage "Qui ne dit mot, consent".

S'il refuse le renouvellement, le bailleur doit faire signifier son refus (par acte d'Huissier de Justice) en précisant les motifs de celui-ci, toujours dans le délai de 3 mois.

Le bailleur sera tenu de verser au locataire une "indemnité d'éviction", laquelle doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (Article L145-14 du Code de commerce).

Toutefois, le bailleur sera dispensé de s'acquitter de cette indemnité, s'il justifie avoir signifié préalablement à son refus de renouvellement la mise en demeure prévue à l'article L145-17 du Code de commerce. 

 

IV- Résiliation "judiciaire" du bail commercial, à tout moment, en cas de manquements graves du locataire à ses obligations contractuelles

En cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles (défaut de paiement, défaut d'assurance, transformation du local, etc...), le bailleur pourra assigner ce dernier devant le Tribunal Judiciaire pour obtenir la résiliation judiciaire du bail et son expulsion.

Le plus souvent, cette procédure de résiliation judiciaire du bail fait suite à un défaut de paiement des loyers et charges.

Dans ce cas, il sera au préalable nécessaire de faire signifier à votre locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

 

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