Je suis propriétaire d'un immeuble où se déroule un trafic de stupéfiants. Quels sont mes moyens d'action et suis-je obligé d'agir en justice ?

En tant que propriétaire d'un immeuble d'habitation, vous pouvez être tenu responsable des nuisances causées par votre locataire si ces troubles excèdent les inconvénients normaux du voisinage et si vous n'agissez pas pour les faire cesser dès que vous en avez connaissance.

Il doit s'agir de troubles qui soient répétés, excessifs ou anormaux par rapport aux usages du lieu et aux horaires habituels.

Il peut s'agir de nuisances sonores ou olfactives (par exemple, utilisation prolongée d’instruments de musique ou d’appareils bruyants à des horaires inappropriés, fêtes fréquentes la nuit), dégradations ou encombrement des parties communes, violences à l'égard de tiers (ex : menaces verbales ou insultes régulières, agressions physiques, harcèlement moral) ou encore trafic de stupéfiants au sein de l'immeuble.

Si vous n'agissez pas, la Loi autorise un autre résident ou le Syndic de copropriété à saisir le Tribunal pour engager votre responsabilité du propriétaire et demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Si les nuisances ont lieu dans un immeuble en copropriété, un voisin peut également agir en justice pour demander la résiliation du contrat de bail vous liant au locataire auteur d'un trafic de stupéfiants, via le mécanisme de l'action oblique.

 

 

Afin de lutter contre l'inertie de certains propriétaires face à des locataires qui se livrent à des trafics de stupéfiants qui gangrènent certains immeubles et quartiers, la Loi reconnaît aujourd'hui un rôle prépondérant aux Préfets pour contraindre lesdits propriétaires à engager une actions en justice contre les locataires indélicats.

Ainsi, la loi visant à sortir la France du piège du narcotrafic (LOI n° 2025-532 du 13 juin 2025) introduit plusieurs évolutions importantes en matière de droit locatif. Son objectif : mieux traiter les troubles graves à l’ordre public liés aux trafics, y compris dans le cadre du logement.

 

- Extension de l’obligation de jouissance paisible :

Jusqu’à présent, les manquements du locataire devaient être commis dans le logement ou les parties communes pour justifier une résiliation du bail.

Désormais, l’obligation s’étend aux abords du logement et au même ensemble immobilier. Le locataire doit s’abstenir de tout comportement portant atteinte :

• aux équipements collectifs

• à la sécurité des personnes

• à la liberté d’aller et venir

Le juge appréciera au cas par cas, avec une limite posée par le Conseil constitutionnel : le trouble doit être suffisamment proche du logement et causer un préjudice réel aux autres occupants.

 

- Nouveau rôle du préfet :

En cas de troubles graves ou répétés liés à des activités de trafic de stupéfiants, le préfet peut enjoindre au bailleur de saisir le juge pour demander la résiliation du bail.

Le préfet ne résilie pas le bail lui-même : le juge reste garant de la décision. Il s’agit d’un levier pour inciter les bailleurs à agir face à des situations particulièrement sensibles.

 

- Spécificité des logements sociaux :

Pour les bailleurs HLM :

• obligation de réponse sous 15 jours

• possibilité de saisir le juge sans offre préalable de relogement

• substitution possible du préfet en cas de refus ou d’inaction

 

- Bailleurs privés :

En cas de refus ou de silence du bailleur pendant un mois, le préfet peut agir devant le juge civil pour demander la résiliation.

Cette réforme marque un tournant : le droit du logement intègre désormais plus directement les enjeux d’ordre public et de sécurité collective.

Un sujet à suivre de près pour les bailleurs, gestionnaires immobiliers, collectivités et professionnels du droit.

 

 

Si vous souhaitez obtenir davantage de renseignements sur les conditions d'application de la Loi dite "Narcotrafic", n'hésitez pas à nous contacter !